Декларирование арендной платы за коммерческие помещения: полное руководство для французских микропредприятий и малых и средних предприятий.

Декларирование дохода от сдачи коммерческих помещений в аренду — это налоговое обязательство, о котором многие владельцы малых и средних предприятий (МСП) узнают… в самый неподходящий момент. Из-за схемы DECLOYER для арендаторов, форм для арендодателей и специфических правил для компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость (SCI), ошибки случаются часто, а штрафы вполне реальны. В этом руководстве объясняется, кого это касается, как декларировать доход, какие расходы можно вычесть и как избежать наиболее распространенных ошибок.

Кого затрагивает объявление о введении арендной платы за профессиональные услуги?

Декларация об аренде коммерческих помещений охватывает несколько различных категорий. Прежде чем искать, какую форму заполнить, необходимо сначала понять, на какой стороне договора аренды вы находитесь.

Компания-арендатор

Любое предприятие, арендующее коммерческие помещения (офис, магазин, склад, мастерская) и подлежащее обложению налогом на коммерческую недвижимость (CFE), обязано ежегодно декларировать сумму арендной платы через систему DECLOYER. Это обязательство распространяется на предприятия, подлежащие обложению корпоративным налогом (IS) или подоходным налогом (IR) в категориях BIC или BNC.

Предприятия, работающие в рамках системы микро-BNC налогообложения, освобождаются от этого требования. Аналогичным образом, это не касается предприятий, не уплачивающих налог на коммерческую недвижимость (CFE).

Хозяин квартиры

Если вы являетесь собственником коммерческих помещений, которые сдаете в аренду другой компании, вы обязаны декларировать полученную арендную плату как доход. Применимый налоговый режим зависит от вашей ситуации: доход от недвижимости — для аренды помещений без мебели, и прибыль от предпринимательской деятельности — для аренды помещений с мебелью (помещения, сдаваемые в аренду вместе с оборудованием, необходимым для ведения бизнеса арендатора).

SCI (Гражданская компания по недвижимости)

Компания SCI (Société Civile Immobilière) представляет собой особый случай. Ее налоговый режим полностью определяет порядок декларирования арендной платы:

• SCI в ИК Компания ежегодно подает форму 2072. Затем партнеры декларируют свою долю дохода от имущества в своих личных налоговых декларациях (форма 2044).
• SCI облагается корпоративным налогом на прибыль. Компания подает форму 2065 и уплачивает корпоративный налог. Партнеры облагаются налогом лично только в случае получения дивидендов.

Схема DECLOYER для арендаторов: кто должен ее заполнить, когда и как?

Что такое DECLOYER?

Декларация арендаторов (сокращенно DÉclaration des LOYERs, или Декларация об арендной плате) — это обязательное требование к отчетности, установленное статьей 1498 bis Общего налогового кодекса Франции. Она была создана в рамках пересмотра арендной стоимости коммерческих помещений (RVLLP), который вступил в силу 1 января 2017 года. Ее цель проста: позволить налоговым органам обновлять кадастровую арендную стоимость, используемую в качестве основы для расчета налога на имущество и налога на коммерческую недвижимость (CFE).

Это заявление является обязательным для ежегодного заполнения. несмотря на то, что размер арендной платы не изменился по сравнению с предыдущим годом..

Кому нужно заполнить эту форму?

Это относится ко всем компаниям-арендаторам, отвечающим следующим трем условиям:

• Они подлежат корпоративному подоходному налогу или подоходному налогу с физических лиц в категории промышленной и коммерческой прибыли (ПКР) или некоммерческой прибыли (НКР).
• Они занимают коммерческие помещения с 1 января года подачи декларации.
• Они несут ответственность за CFE.

Таким образом, прямым объектом преследования становятся представители свободных профессий в рамках действующего режима (декларация 2035 года), компании, предоставляющие услуги в сфере недвижимости (SARL), компании, предоставляющие услуги в сфере услуг (SAS), и другие коммерческие компании, арендующие офисы или склады.

Когда подавать заявление о расторжении трудового договора?

Компания DECLOYER следует графику подачи налоговых деклараций. Для финансового года, заканчивающегося 31 декабря, крайний срок подачи установлен на второй рабочий день после 1 мая. Для кампании 2026 года крайний срок подачи заявок — 20 мая 2026 года.

Для компаний, финансовый год которых заканчивается в другую дату, декларацию необходимо подать в течение трех месяцев после окончания финансового года.

Как действовать на практике?

Процесс DECLOYER проходит в три этапа и не может быть отправлен через онлайн-портал для профессионалов на сайте impots.gouv.fr. Он должен быть выполнен с использованием процедуры EDI (электронный обмен данными) через партнера, уполномоченного DGFiP (Французским управлением государственных финансов):

1.Шаг 1: Запрос EDI. Ваш партнер по EDI (часто ваш бухгалтер) направляет запрос в налоговые органы для получения списка коммерческих помещений, связанных с вами. 2.Шаг 2: Ответ администрации. DGFiP отвечает в течение максимум пяти дней, предоставляя предварительно заполненный список ваших объектов (адрес, кадастровый идентификатор, категория).3.Шаг 3: Заявление. Вы заполняете информацию по каждому объекту недвижимости: годовую арендную плату без учета налогов и сборов, а также способ заселения. Затем ваш партнер по EDI передает декларацию через EDI-TDFC.

Сумма, подлежащая декларированию Это годовая арендная плата без учета налогов и сборов за текущий календарный год (а не за предыдущий). Если точная сумма на момент подачи декларации еще неизвестна, ее можно рассчитать следующим образом: арендная плата за январь умножается на 12, или арендная плата за первый квартал умножается на 4.

Если по запросу DGFiP (Французское управление государственных финансов) не вернет вам помещения, декларирование не требуется. Вам ничего не нужно делать.

Как арендодатель декларирует свой доход от сдачи жилья в аренду в соответствии со своим налоговым режимом?

Налоговый режим для доходов от сдачи в аренду (немеблированная аренда)

Если вы являетесь собственником коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду без мебели (оборудования) на ваше имя, то получаемая арендная плата облагается налогом в категории дохода от недвижимости.

Возможны два режима:

Схема микроземель Это правило применяется, если ваш годовой доход от сдачи жилья в аренду составляет менее 15 000 евро. Налоговые органы автоматически применяют стандартную 30%-ную льготу. Вы указываете валовую сумму в графе 4BE формы 2042.Фактическая диета Обязателен при доходе свыше 15 000 евро или необязателен при доходе ниже этого порога. Фактические расходы вычитаются с помощью формы 2044. Эта система позволяет отразить дефицит имущества, который может быть зачтен в счет вашего общего дохода до 10 700 евро в год.

Налоговый режим BIC (аренда меблированных помещений)

Если вы сдаете в аренду помещения с оборудованием или принадлежностями, необходимыми для ведения бизнеса арендатора (профессиональная кухня, медицинское оборудование, коммерческая мебель), доход подпадает под категорию промышленной и коммерческой прибыли (ПКР) в соответствии со статьей 35 I 5° Налогового кодекса.

Эта система позволяет амортизировать имущество по компонентам (конструкции, фасад, технические установки, оборудование), что значительно снижает налогооблагаемый доход. НДС в размере 20% является обязательным для доходов от аренды.

SCI облагается корпоративным налогом на прибыль.

Французская компания, занимающаяся недвижимостью (SCI) и облагаемая корпоративным налогом, ведет полную коммерческую отчетность. Она подает форму 2065 и уплачивает корпоративный налог со своей прибыли. Сниженная ставка в 15% применяется до 42 500 евро прибыли, после чего применяется стандартная ставка в 25%.

Главное преимущество французской компании по гражданскому строительству (Société Civile Immobilière), облагаемой налогом на прибыль предприятий, заключается в возможности амортизации недвижимости, что может значительно снизить налогооблагаемый доход на протяжении многих лет. Однако налог на прирост капитала при перепродаже рассчитывается исходя из чистой балансовой стоимости (цена покупки за вычетом амортизации), что может увеличить налоговую нагрузку при продаже.

Расходы, подлежащие вычету: с точки зрения арендатора и арендодателя.

С точки зрения арендатора: арендная плата как операционные расходы.

Для компании-арендатора арендная плата за коммерческие помещения является операционным расходом, вычитаемым из налогооблагаемого дохода в соответствии со статьей 39 Общего налогового кодекса Франции (CGI). Для этого должны быть соблюдены три условия:

• Арендная плата должна быть фактически внесена.
• Это должно быть обосновано надлежащим образом оформленным договором аренды.
• Его размер должен соответствовать рыночным ценам.

Важно: если директор компании сдает в аренду принадлежащие ему лично помещения своей компании, арендная плата должна соответствовать рыночным ставкам в данном районе. Завышенная арендная плата может быть переквалифицирована налоговыми органами.

Дополнительные расходы, связанные с помещением (плановое техническое обслуживание, страхование, энергоснабжение в пределах профессиональной доли), также подлежат вычету, если они предусмотрены в договоре аренды и обоснованы.

С точки зрения арендодателя: вычитаемые расходы в рамках режима учета фактических расходов.

В соответствии с действующим режимом налогообложения доходов от недвижимости (статья 31 Общего налогового кодекса Франции) вычитаются следующие расходы:

Это никогда не подлежит вычету. : строительные, реконструкционные или расширительные работы, расходы на приобретение недвижимости (нотариальные услуги, услуги агента при покупке), основной капитал для погашения кредита.

Чтобы узнать больше об управлении бухгалтерским учетом для вашего малого или среднего предприятия (МСП), ознакомьтесь с нашим руководством. учет очень малых предприятий и МСП.

Распространенные ошибки и штрафы, о которых следует знать.

Наиболее распространенные ошибки

Для арендаторов:

• Забыли внести депозит РАЗРАБОТЧИКА Поскольку от администрации не поступает никаких напоминаний, данное заявление не отображается в онлайн-пространстве для профессионалов, что объясняет, почему многие компании о нем не знают.
• Укажите арендную плату с учетом НДС, а не без учета сборов. Указанная сумма — это годовая арендная плата без учета налогов и арендных платежей.
• Не следует предвосхищать запрос EDI. DGFiP может ответить в течение пяти дней. Если запрос отправлен слишком поздно, уложиться в срок становится невозможно.

Для арендодателей:

• Смешивание работы по вычету налогов со строительными работами. Ремонт фасада с наружной теплоизоляцией, изменяющий конструкцию здания, может подпадать под категорию работ, не подлежащих вычету из налогооблагаемой базы.
• Забудьте о легализации положений, касающихся кондоминиумов. Выплаченные доверительному управляющему средства в году N вычитаются в году N, а затем корректируются в году N+1 после утверждения отчетности.
• Вычтите подлежащие возмещению расходы из арендной платы.в частности, налог на вывоз бытовых отходов, который является обязанностью арендатора и не может быть вычтен арендодателем.
• Игнорирование вычитаемой суммы CSG. 6,8% от суммы налога на добавленную стоимость, уплаченного с арендного дохода, вычитается из налогооблагаемого дохода следующего года (таблица 6DE). Эта сумма часто упускается из виду.

Применимые штрафы

Предусмотренные Общим налоговым кодексом штрафы следующие:

• Информация о подрядчике не подана или подана с опозданием. : штраф из 150 евро в соответствии с местными особенностями соответствующего района.
• Упущение или неточность в РАЗВЕРТЫВАТЕЛЕ: 15 евро за каждую обнаруженную ошибкуМинимальная сумма заказа составляет 60 евро, максимальная — 10 000 евро за документ.
• Доход от сдачи в аренду не задекларирован арендодателем. увеличение 40% от причитающегося налога в случае забывчивости, доставлено в 80% в случаях доказанного мошенничества (статья 1729 Уголовно-процессуального кодекса), плюс проценты за просрочку платежа в размере 0,20% в месяц.
• Дефицит земельных ресурсов поставлен под сомнение. Если имущество продается до 31 декабря третьего года, следующего за вычетом дефицита из общего дохода, вычеты полностью аннулируются с переоценкой налога и начислением процентов за просрочку платежа.

Часто задаваемые вопросы: 4 часто задаваемых вопроса о декларировании арендной платы за коммерческую недвижимость

Я являюсь собственником коммерческого помещения, нужно ли мне подавать декларацию об арендной плате?

Нет. Система DECLOYER применяется только к арендаторам. Если вы являетесь собственником жилья, вы не платите арендную плату и, следовательно, вам не нужно ничего декларировать через эту систему. Арендная стоимость вашей недвижимости обновляется с помощью других механизмов (декларации о недвижимости, коэффициенты индексации).

Может ли мой бухгалтер заняться оформлением документов для работодателя?

Да, при условии, что компания сама является авторизованным партнером по протоколу EDI-REQUEST или использует сертифицированного поставщика услуг. Не все компании обязаны оформлять это заявление: уточните у своего бухгалтера, действительно ли они ежегодно выполняют это обязательство.

Я не получал запроса от администрации, обязан ли я все равно декларировать информацию?

Запрос отправляется администрацией в ответ на запрос вашего партнера по вопросам равенства, разнообразия и инклюзивности (EDI). Если ваш партнер не инициировал запрос, вы ничего не получите. Это не освобождает вас от обязанности. Вы несете ответственность за правильную подачу декларации каждый год.

Можно ли по-прежнему вычитать из моего налогооблагаемого дохода арендную плату, которую я плачу арендодателю?

Да, с некоторыми исключениями. Арендная плата за коммерческие помещения является вычитаемым операционным расходом, при условии, что она фактически оплачивается, обоснована договором аренды и ее размер соответствует рыночным ставкам. Если вы арендуете помещения, принадлежащие вашему собственному руководителю, убедитесь, что арендная плата установлена ​​на уровне, соответствующем отраслевой практике, в противном случае налоговые органы могут переклассифицировать ее.

Djaboo: Управляйте своими финансами и денежными потоками в одном месте.

Отслеживание арендной платы, вычитаемых расходов, сроков уплаты налогов и движения денежных средств в отдельных файлах Excel — лучший способ что-то упустить. Djaboo централизует финансовое управление вашим малым или средним бизнесом в одном месте: выставление счетов, отслеживание платежей, управление движением денежных средств и управление проектами. Откройте для себя его прямо сейчас. Функциональность казначейства Djaboo Чтобы иметь четкое представление о своих денежных потоках, предвидеть свои налоговые обязательства и принимать более взвешенные решения ежедневно.

Информация, представленная в данной статье, носит исключительно ознакомительный характер. В случае возникновения каких-либо конкретных ситуаций проконсультируйтесь со своим бухгалтером или налоговым консультантом.